Tout savoir sur la loi Carrez

Tout savoir sur la loi Carrez

Que vous achetiez une propriété en France, que vous louiez un appartement ou que vous cherchiez à vendre votre maison en France, la loi Carrez est un terme que vous entendrez probablement à maintes reprises. Voici ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce que la loi carrez ?


Si vous recherchez un appartement en France, vous remarquerez peut-être que deux chiffres différents sont utilisés pour décrire la surface au sol. L’un est la surface générale exprimée en mètres carrés, et l’autre, plus bas, est exprimé en « mètres carrés Loi Carrez ». Il s’agit de la surface de plancher restante après déduction des cloisons, murs, cages d’escalier, balcons, caves et tout espace sous l’avant-toit dont la hauteur libre est inférieure à 1,80 mètre.

Sont également exclus du calcul de la surface habitable les lots, ou fractions de lots, dont la surface est inférieure à 8 mètres carrés (86 pieds carrés). En général, les chambres de bonne entrent dans cette catégorie. Les caves, les garages, les places de parking et autres lieux de stockage vendus en lots séparés sont également exclus.

Compte tenu des prix exorbitants que peut atteindre le mètre carré dans certains endroits, comme à Paris, le nombre exact de mètres carrés peut avoir un impact significatif sur les négociations de prix, il est donc très important que le vendeur et l’acheteur s’y retrouvent.

La loi Carrez en France – pourquoi est-elle si importante ?

La loi Carrez de 1996 oblige les vendeurs d’un bien en copropriété (c’est-à-dire un bien, généralement un appartement, qui fait partie d’un ensemble plus vaste avec des parties communes) à fournir aux acheteurs un certificat détaillant la surface, qui est également mentionné dans les principaux documents de vente (compromis de vente, acte de vente, etc.).

Il est conseillé de faire établir ce constat par un diagnostiqueur, qui fournira un certificat. Il reste valable sauf si des travaux ont été effectués pour modifier la surface.

La loi porte le nom du député de centre-droit qui l’a défendue, Gilles Carrez, et comportait une définition normalisée de la surface habitable. La superficie Carrez est la surface totale de plancher fermée, sans les murs, les cloisons, les escaliers et les cages d’escalier, les canalisations et les conduits d’électricité et les portes.

Sont également exclus les caves, les jardins ou terrasses, les parkings, les espaces clos de moins de 1,8 m de hauteur et les pièces de moins de 8 m². Si la surface est surévaluée de plus de 5%, l’acheteur a le droit, dans un délai d’un an, d’exiger une réduction du prix au prorata. Si la surface est sous-estimée, le vendeur n’a aucun recours.

Cette règle ne s’applique pas aux biens non encore construits (couverts par d’autres règles) ni aux maisons individuelles, bien qu’il existe une obligation d’exactitude dans le Code civil si un contrat mentionne la surface habitable.

Qui est tenu responsable du calcul de la Loi Carrez ?

Pratiquement toutes les personnes concernées. Selon un article du Droit du Mobilier et Droit de l’Urbanisme, une décision de justice de Paris a déterminé que le géomètre, l’agent immobilier et le notaire sont tous responsables des erreurs de calcul de la surface Loi Carrez mentionnée dans la description du bien.

En cas d’indemnité due à l’acheteur ou au vendeur à la suite de cette erreur, les trois responsables peuvent être mis à contribution à hauteur de 90% de la somme due. Vous êtes prévenus…


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