Comment savoir si un terrain est constructible ?

Une fois que vous avez trouvé une parcelle qui semble intéressante, vous devez effectuer des recherches préliminaires gratuites pour voir si elle vaut la peine d’être approfondie. Commencez par poser au vendeur ou à son agent toutes les questions figurant sur votre liste, et si les choses se vérifient, passez aux fonctionnaires de la ville qui peuvent vous fournir une mine d’informations, le tout gratuitement. En général, vous ne voudrez pas dépenser d’argent pour des enquêtes avant que votre offre ne soit acceptée. Les questions restantes doivent figurer dans les conditions de votre offre.

POSEZ DE BONNES QUESTIONS

Le premier endroit où commencer votre enquête est le vendeur ou l’agent du vendeur. Demandez si le terrain est constructible, s’il a un puits en place avec un débit adéquat, s’il y a des services publics sur le site ou s’il a passé un test perc. Demandez s’il existe des droits de passage, des servitudes, des conventions, des empiètements ou d’autres problèmes qui affecteront de manière significative la valeur du terrain ou votre capacité à construire. Demandez également à voir les bornes de délimitation et un rapport d’arpentage s’il en existe un. Ensuite, parcourez les limites du terrain pour voir ce que vous achetez réellement et identifier les problèmes potentiels tels que les zones basses ou les zones humides.

Un agent immobilier expérimenté travaillant pour vous en tant que courtier de l’acheteur peut également vous fournir des informations utiles s’il a l’expérience des ventes de terrains dans la région. Toutefois, si vous recherchez des conseils juridiques, consultez un avocat spécialisé dans l’immobilier dans la région où vous cherchez. Quelques centaines de dollars dépensés dès le départ pourraient vous éviter des milliers de dollars de dépenses imprévues par la suite.

CONTACTEZ LE BUREAU DE CONSTRUCTION ET DE PLANIFICATION

La meilleure source d’informations fiables pour savoir si un terrain est constructible est souvent le service de construction et d’urbanisme de la ville, il est donc toujours bon de lui rendre visite. Impliquer les responsables des services de zonage, de construction et de santé dès le début ne peut que vous aider. Si vous les abordez respectueusement, en leur demandant leur aide et leurs conseils, ils se plieront très probablement à vos exigences et pourront même être votre meilleur atout pour mener à bien votre projet. Ils ne sont pas là pour empêcher la construction, mais pour s’assurer que les constructeurs et les promoteurs comprennent et respectent les règles, dont la plupart sont établies pour vous protéger, vous et la communauté. Et il est toujours dans votre intérêt de comprendre et de respecter les règles locales, que vous les aimiez ou non ! La violation des règles de zonage ou du code du bâtiment ne se termine presque jamais de manière heureuse pour le constructeur ou le propriétaire.

Procurez-vous une copie de la carte de zonage et des règlements de la ville et prenez rendez-vous avec un inspecteur du bâtiment ou un responsable du service de santé (pour les questions relatives aux puits et aux eaux usées sur place). Dites-leur ce que vous envisagez de construire et demandez-leur s’ils prévoient des problèmes. Dans la mesure du possible, obtenez les réponses ou les avis des fonctionnaires municipaux par écrit. Même si une communication privée avec un fonctionnaire municipal n’est pas contraignante, elle peut néanmoins s’avérer précieuse plus tard en cas de litige. Elle a beaucoup plus de valeur par écrit, surtout si votre « ami » du service de construction ou de zonage qui vous a assuré qu’il n’y aurait aucun problème à construire une maison à trois chambres sur votre site a changé d’emploi au moment où vous demandez un permis de construire.

ENQUÊTES SUR LES TERRAINS

Les levés sont importants pour les terrains qui ne font pas partie d’un lotissement et qui devraient déjà avoir un levé et un plan enregistrés (carte du lotissement). Pour les terrains vacants, demandez si un arpentage récent a été effectué et enregistré au bureau d’enregistrement de la ville ou du comté. Vous devriez pouvoir en obtenir une copie pour une somme modique.

L’arpentage enregistré peut être utile si les limites de la propriété ne sont pas clairement marquées. Sans limites clairement marquées et confirmées, vous ne savez pas vraiment ce que vous achetez. Parcourez le site pour repérer les bornes d’angle et les autres  » limites « , par exemple le long d’une route ou d’une rivière. Les anciennes bornes d’angle peuvent être enterrées, cachées, déplacées ou enlevées.

À l’aide des limites établies et d’un ruban de 30 mètres, vous devriez être en mesure de vous faire une assez bonne idée du terrain à vendre. Selon le type et le degré d’approfondissement de l’arpentage, il peut également identifier les structures et les améliorations existantes, les servitudes et les droits de passage, les plaines inondables, les empiètements et d’autres questions juridiques touchant la propriété.

Si votre offre est acceptée, votre prêteur ou votre compagnie de titres peut vous demander d’obtenir un relevé actualisé. Même si vous n’êtes pas tenu d’obtenir un relevé, vous pouvez choisir de le faire dans le cadre de votre diligence raisonnable. Si vous parvenez à retrouver le géomètre précédent, vous pouvez souvent obtenir une étude actualisée à un prix réduit. C’est généralement de l’argent bien dépensé. Pour en savoir plus sur l’arpentage des terrains. Si vous souhaitez en apprendre plus, nous vous invitons visiter ce site.

TEMPS, COÛT ET RISQUE

Que faire si votre chantier est parfait à bien des égards, mais qu’il présente quelques problèmes épineux. Vous devez décider si la procédure vaut la peine d’investir du temps et de l’argent, et évaluer le risque de ne pas réussir, même après avoir investi du temps et de l’argent ou peut-être même acheté le terrain. Les problèmes de zonage mineurs peuvent souvent être résolus par une dérogation accordée par la ville qui vous dispense d’une ou plusieurs règles de zonage.

Parfois, un terrain qui n’a pas de perc est constructible si vous installez une fosse septique spéciale, qui peut nécessiter une autorisation spéciale de la ville. Il est possible de dynamiter les corniches, de stabiliser les pentes abruptes et de surmonter les problèmes de sol grâce à des fondations spécialement conçues. Les eaux de surface peuvent être détournées et les eaux souterraines, comme les nappes phréatiques saisonnières, peuvent être gérées grâce à un travail d’expert sur le site.

Cependant, vous devez déterminer la faisabilité et les coûts de ces efforts avant d’aller de l’avant. Sans l’assurance écrite des fonctionnaires municipaux qu’un site est constructible tel que prévu, et sans l’examen d’un avocat, vous prenez un risque énorme en achetant un terrain. Les avis verbaux des fonctionnaires municipaux peuvent être utiles, mais vous devez partir du principe qu’ils ne sont pas contraignants tant que vous n’avez pas obtenu les approbations nécessaires.

Pour évaluer les problèmes et les coûts de construction, vous devrez peut-être aussi vous adresser à un foreur de puits, un concepteur de système septique, un entrepreneur en fondations et un ingénieur géotechnique ou à d’autres experts de la région, qui connaissent bien les conditions locales. Pour certains problèmes, il est possible d’obtenir un coût unitaire, par exemple 100 $ par verge cubique pour enlever le rebord, mais pas une offre fixe puisque le montant est inconnu. Pour les problèmes d’eau souterraine, vous aurez peut-être du mal à obtenir une offre fixe et une garantie que vos fondations ne fuiront pas.

Même si un terrain est constructible, vous pouvez décider que le site ne vaut pas le coût et l’effort, ainsi que le risque de problèmes ultérieurs. Il y aura toujours un autre terrain à vendre. Si celui-ci ne vous convient pas, il est probablement préférable de passer à autre chose.

CONSTRUIRE SUR UN TERRAIN « NON CONSTRUCTIBLE

Il se peut que vous fassiez une bonne affaire en achetant un terrain « non constructible », en pensant pouvoir trouver un moyen de le développer. Les promoteurs expérimentés le font parfois et parviennent à surmonter les obstacles. Sans une grande expérience dans ce domaine et une connaissance intime des règles locales et de ceux qui les font appliquer, ce serait une entreprise très risquée. S’il s’agit de l’endroit idéal au prix idéal, vous pourrez peut-être subordonner votre offre à l’obtention d’un permis de construire, voire payer une option d’achat du terrain à un prix donné dans un certain délai. Si cela ne vous dérange pas de dépenser un peu d’argent pour obtenir des dérogations et des permis, c’est une option, mais elle n’est pas faite pour les timorés ou les impatients.